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地產房地產行業2010年全國房地產市場數

发布时间:2020-01-27 10:22:31

地产:房地产行业 2010年全国房地产市场数据简评 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

◇国家统计局发布2010年房地产市场相关数据◆调控年地产销售仍创新高,二次调控亦成为空调2010年是调控年,但两次调控没有区的明显的效果,统计局的数据显示,2010年全国商品住宅创出历史新高销售额达到4.4万亿元,同比增长14.4%,商品住宅销售面积达到9. 亿平方米,同比增长8%,销售均价为4850元/平方米,同比增长9.54%,完全符合我们预期

就12月单月来看,929调控的效果已经了然12月销售增速超过月整体,12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米,同比增速达10.4%,月仅为7.4%,微观上多个城市出现了抢购潮,二次调控已成为了“空调”

◆房地产开发投资保持高增长,12月单月拖后腿2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长 .2%,其中,商品住宅投资 40 8亿元,增长 2.9%,占房地产开发投资的比重为70.5%12月当月,房地产开发投资5570亿元,增长12.0%

12月当月有所下滑,增速为12. %,月房地产开发投资增速为 6.5%,拉低了全年增速

◆银行贷款占开发商资金来源比例在缩小,自筹资金比例大幅上升2010年,全国房地产开发资金来源为7.25万亿元,比上年增长26.9%,其中银行贷款占比有所缩小,从2009年的19.77%降至17. %,而另一方面,企业自筹资金从 1%增至 6%,这反映出开发商取得开发贷的难度在加大,不得不考虑其他成本更高的融资方式,最直接的表现就是2010年房地产信托融资利率一路走高

◆2011年展望2010年的两次调控全都以失败告终,房地产和土地市场又开始了新一轮上升期,目前由于春节因素楼市不会太火,但我们判断春节过后市场成交将再度飙升,其最根本的原因是在长期供给偏紧的情况下,通胀和房价上涨预期仍然非常强,将促使需求加速释放,带来楼市的繁荣

同时,我们判断将会有较为严厉的政策出台,时间的敏感窗口将会在 、4月份,并且这次政策的严厉程度将超出市场预期

通胀、通胀预期、流动性充裕、供给不足、房价预期,政策已经没有空间来拖延房价上涨的时间,2010年第二次调控时间效果仅维持了 周不到的时间,成交量就开始回升,这充分说明楼市对政策的信任度几近消失,政策已经不能导致购房者观望,楼市2011年不存在价稳量稳的情况,不是往上就是往下,如果不给市场一个更为明确的价格预期,政策极有可能成为助涨房价的推手,房价将很快飙升,加速赶顶,加之今年能够预期到的加息等紧缩政策,泡沫迅速涨大,然后破灭,从角度来看,相比之下,我们认为在2011年保障房大力建设以及房地产开发投资超过20%的大背景下,政策将采取严厉的政策治理房价,而治理预期的关键则是真正让房价下跌

对于全年的商品住宅表现,我们维持年度策略报告的观点,成交量下滑10%,房价也下跌10%,销售额下降19%

对于房地产投资,我们构建了房地产投资预测模型(历史误差不超过5%),根据模型的预测结果,我们认为2011年房地产投资增速在%之间(稍后请关注我们对房地产投资增速进行预测的专题报告)

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